söndag 8 oktober 2017

Så blir du vinnare på bolånet

Är såå trött på att höra usla rekommendationer från s k sparekonomer som med jämna mellanrum dyker upp i media och tycker att "just nu är det en bra idé att du binder räntan på bolånet".





För det första. Från en sparekonom får du garanterat inte de bästa råden för din ekonomi. Detta eftersom det vore direkt oetiskt mot bankens ägare att ha anställda som gör dig rik på bankens bekostnad.

En sparekonom är alltså bara ytterligare en av bankens alla säljare fast förklädd till någon du kanske tror och hoppas ser till ditt bästa. För att tala klarspråk. Den som kommer tjäna mest pengar på att följa bankens råd är förstås banken självt.

När du väl slitit ihop dina pengar, fått skatten avdragen och betalt nödvändiga utgifter - vore det då inte mer än rättvist mot dig själv om du gjorde allt i din makt för att sluta betala onödiga avgifter?

Här kommer därför mina 4 principer för att hantera bolånet:
1 - Alltid rörlig ränta  
2 - Goda ekonomiska marginaler  
3 - Byt bank  
4 - 50% belåning


1 - Alltid rörlig ränta
Ha alltid rörlig ränta på ditt bolån - kallas ibland även 3 månaders ränta.

För att lyckas gå vinnande ur striden om pengarna med banken är det helt avgörande att du har rörlig ränta. En rörlig ränta medför många fördelar men även vissa nackdelar:

Fördelarna med rörlig ränta:
  • Lägre kostnader. Du betalar totalt sätt mindre till banken eftersom ett bundet lån med fast ränta utöver själva lånet innehåller något som påminner om en försäkring. Med rörlig ränta slipper du kostnader för försäkringsmomentet. För bundna lån med fast ränta räknar banken på vilka kostnader de har för ditt lån och lägger sedan på en marginal som säkerställer att de tjänar på den risk de tar när de avtalar om att räntan på ditt lån t ex är 3 % under 5 år. Räntan på lånet sätts dessutom av experter på ämnet vilket medför att chanserna är små för dig att lyckas hitta en felprissättning. Kort sagt, bundna lån med fast ränta blir alltid dyrare i längden. Och då har vi inte ens nämnt att du får lägre kostnader om den rörliga räntan sjunker, vilket kan ge stora besparingar.
  • Möjlighet att byta bank. Om du har en rörlig ränta kan du när som helst flytta dina lån till en annan bank. Vilket också är en grundläggande förutsättning för inte bli inlåst och missa erbjudanden om bättre villkor i andra banker. Det är också svårt att förhandla med banken på ett vettigt sätt när de har den enorma fördelen av att ha dig inlåst i ett antal år genom den bundna räntan. Gå inte heller i fällan att dela upp bolånet i olika delar och ha rörligt på vissa och bundet på andra. De bundna delarna kommer medföra problem om du vill byta bank eller lösa lånet i förtid.
  • Undvik problem. T ex slipper du betala straffavgiften i fall du behöver lösa lånen innan bindningstiden går ut. Om du t ex har bundit ränta på 5 år och innan dess behöver lösa lånet (tänk flytt, separation, arbetslöshet osv) kommer du få betala en avgift då du bryter låneavtalet.

Nackdelarna då?
  • Okända kostnader. Med rörlig ränta kan du inte på förhand veta hur stora dina kostnader blir vilket innebär en risk. Ju mindre marginaler du har i din ekonomi desto större risk. I exemplet ovan löste banken det åt dig genom ta ta betalt för en tjänst - bolånet med den bundna räntan. Rörlig ränta innebär att räntan kan gå upp eller ner. Går räntan upp blir dina kostnaderna för lånet större. Ett exempel. En ökning av bolåneäntan från 1% till 2% innebär att räntekostnaderna fördubblas. Lånekostnaden är räntan gånger storleken på lånet. Bli inte lurad av att lånekostnaderna har sjunkit drastiskt de senaste åren p g a den låga bolåneräntan. Dagens genomsnittliga bostadsköpare har garanterat större lån idag jämfört med för några år sedan.


2 - Goda ekonomiska marginaler
Försök alltid sträva efter goda marginaler i din ekonomi.

Om du inte redan har tillräckligt god ekonomi för att klara av en rörlig bolåneränta löses inte situationen genom addera ytterligare en onödig kostnad. En kostnad i form av bankens gillrade fälla - bolånet med fast ränta.

Det rätta sättet att hantera det är att minska utgifterna och öka inkomsterna och på så vis kunna agera utifrån en styrkeposition. Lägre kostnader och högre inkomster kan vara allt ifrån att du drar ner på lite onödigt spenderande, tar ett extra jobb, hyra ut ett rum eller flyttar till ett annat boende som du faktiskt har råd med (!).

Ta aldrig den lätta vägen ut och betala någon annan för att lösa dina ekonomiska problem - lös grundproblemet själv istället.

Bolånet tycker jag är ett bra exempel på att det är dyrt att vara fattig och billigt att vara rik.

Så vad göra med de ekonomiska marginalerna du nu sett till att du har? Självfallet investerar du långsiktigt enligt de fyra finansiella superkrafterna och tjänar på så vis in skillnaden mellan din bolåneränta och den avkastningen som du lyckas få på kapitalet.

Säg att du har 1 % i rörlig bolåneränta och att du genom dina investeringar lyckas få minst 5% i årlig avkastning. Då kommer du själv tjäna mellanskillnaden på 4% på att investera istället för att amortera.


3 - Byt bank
Acceptera aldrig något annat än en korrekt marknadsmässig bolåneränta.

Visst kan man alltid försöka förhandla med sin nuvarande bank men baserat på min egen erfarenhet och vad jag hört av andra är att det är svårt i praktiken. Därför bättre att rösta med fötterna och flytta lånet till den som erbjuder den lägsta räntan.

Var själv tidigare bolånekund i SEB och bemöttes ständigt med att "du har redan en bra och konkurrenskraftig ränta". Detta visade sig inte vara sant då jag nästan halverade min bolåneränta genom att flytta lånet till Avanza. Det är bara att konstatera - konkurrensen mellan de fyra storbankerna funkar mycket dåligt.

Gå inte heller på bankens fälla när de kan tänka sig att sänka din bolåneränta genom att du binder upp dig på fler av deras onödigt dyra tjänster som t ex tjänstepension, fondsparande osv.

I och med de fina förutsättningarna du gav dig själv i punkt nr 1 - alltid rörlig ränta, ska du se till att utnyttja detta till din fördel. I praktiken innebär det att byta bank till den som kan erbjuda dig lägst ränta på ditt bolån.


4 - 50% belåning
Sikta på att komma ner till maximalt 50% belåning över tid.

Säkrast är förstås att vara helt obelånad så att du inte behöver fråga banken om lov när du vill byta boende. I realiteten är detta nog svårt för de flesta att uppnå. Bättre att då över tid försöka komma ner mot 50% belåningsgrad.

Med en belåningsgrad på max 50% åtnjuter du en mängd fördelar, bland annat:
  • rejäl marginal som skydd mot en eventuell framtida bostadskrasch,  
  • låga räntekostnader och  
  • ta del av den lägsta räntan eftersom du är en lågriskkund

Att begränsa bankens ägande av ditt boende till max 50% är givetvis även en bra hörnsten till punkten om att ha goda ekonomiska marginaler.

Sen har vi frågan om amortering. För mig personligen har belåningsgraden sjunkit till 50% i princip endast med hjälp av värdeökningen. Det har möjliggjort att lejonparten av mina sparpengar gått till investeringar som visat sig lyckosamma.

Om jag startat mitt sparande idag kanske jag skulle valt en annan balans mellan investering och amortering. Men generellt gäller att ju högre belåning och lägre ekonomiska marginaler du har desto viktigare blir amorteringen. Dessutom har nu staten gått in och beslutat om hur mycket du måste amortera som minst vid olika belåningsgrader.


För att summera, fyra enkla badass-tips för ditt bolån:
Ha alltid rörlig ränta. 
Om du inte har råd med rörlig ränta har du för dåliga ekonomiska marginaler och ska jobba med det istället för att lägga på ytterligare en avgift genom den bundna räntan.  
Eftersom det funkar dåligt att förhandla boräntor med bankerna ska du rösta med fötterna och byta till den bank som ger dig lägst ränta.
Sikta på att över tid nå max 50% belåningsgrad men glöm inte bort att investera.


Exempel på bolån med låg ränta:
Nordnet
Som lägst 0,69% ränta om du har ett totalt sparande om minst 10 miljoner kr. Högre ränta enligt en trappa om det totala sparandet är lägre.

Avanza
1,29% ränta - för mer information läs här
Private banking: 0,79% ränta om du har ett totalt sparande om minst 3 miljoner kr 
Det är här jag har mitt eget bolån. Om du blir kund hos Avanza via länken ovan utgår en ersättning - på så vis är du med och bidrar till utvecklingen av den här bloggen. 



Ny på bloggen >> Starta här
Utvalda inlägg >> Bag-of-Trix
Innehaven >> Seglarportföljen

20 kommentarer :

  1. Hej! Tack för ett bra inlägg. Jag tänkte på det här med superbolånet på Avanza. Där står det att det för närvarande är fullt och att det är kö för att få den dealen. Vet du hur länge det kan ta innan de har plats för fler? Mvh M

    SvaraRadera
    Svar
    1. För några år sedan när jag ansökte var det fullt också. Bäst att höra med kundservice.

      Radera
    2. Nordnet tycks ha ett annat upplägg, så deras erbjudande ska i praktiken inte kunna ”ta slut”.

      Radera
  2. Bra kommentarer! Man ska dock inte stirra sig blinda på enbart boräntan utan vilka andra förmåner man kan få hos en bank genom att samla sina tjänster där. 0,79 är dock riktigt bra ränta, som jag tror blir svår att slå hos någon annan bank.

    SvaraRadera
    Svar
    1. De gånger jag har tittat på de erbjuda tjänsterna har dessa inte varit speciellt bra och definitivt inte till låga kostnader.

      Eftersom de flesta banker vägrar att ge riktigt bra erbjudanden så är man alltså tvingad att byta bank.

      Radera
  3. Bra inlägg, håller med om att rörlig alltid bör vara bäst. Själv har jag inget bolån idag utan bor i en hyresrätt. Vi sparar dock till ett eget boende och när den dagen kommer vill jag att vi kör rörligt helt och hållet. Min tanke har varit att bestämma en fast summa som består av amortering och ränta. När räntan är låg som nu, så ska vi amortera mer och när räntan blir högre så amorterar vi mindre. På så sätt betalar vi samma summa varje månad oavsett ränteläge.

    SvaraRadera
  4. bra inlägg. själv har jag löst det så här:
    vi har under ca 7 år betalt in motsvarande 6% ränta till ett konto därifrån rörlig ränta dras. detta pga att om räntan går över 6% kommer det inte att påverka vår övriga ekonomi samt att det byggs upp en buffert för höjningar över 6%.
    som bekant har räntan under de senaste 7åren inte varit över 6% vilket har medfört det angenäma problemet att vi har en rejäl räntebuffert motsvarande ca 25-30% av lånet. vi amorterar inte pga av att jag tycker det är bättre med en säkerhet om vi skulle bli arbetslösa eller sjuka, än de i dagsläget få hundralapparna vi skulle spara på att amortera. dock funderar jag nu på att betala in en klumpsumma när bufferten blivit så stor.
    belåningsgraden är på ca 72% av köpepriset. gissningsvis kanske 60% i dagsläget. funderar på att få det värderat av mäklare för skojs skull och ha ett bra förhandlingsläge i vår när min ränterabatt går ut

    SvaraRadera
    Svar
    1. Underbart! Kommer man ner mot 50 - 60% belåning tycker jag att man lätt kan fokusera på att investera pengarna istället och på så vis öka avkastningen rejält.

      Alltid bra att ha en buffer som man kommer åt UTAN att fråga banken. Viktig principskillnad mot att ha ett belåningsutrymme som man ökas.

      Radera
    2. Ett tips från coachen. Det finns inget som hindrar att man tar en förhandling innan rabattperioden gått ut :)

      Radera
  5. Stort fan av din blogg! Gillar verkligen spreaden mellan inläggen och hur du berör alla delar av privatekonomin!
    Siktar sakta men säkert på att kunna få en lika underhållande och lättläst blogg som denna.

    Allt väl,
    Ung & Ekonomisk

    SvaraRadera
    Svar
    1. Japp, det är meningen att det ska vara både högt och lågt.

      Kul med din egen blogg.

      Radera
  6. Det är så otroligt intressant hur många nu går ut med
    "Oj oj! Nu förväntas räntan stiga nästa sommar. Bind bolånet på bästa sätt!"
    Lite skrämseltaktik minst sagt. Men tror som dig utdelningsseglaren. De enda som tjänar på det är banken, varför skulle de annars erbjuda en sådan tjänst?

    Det som är tråkigt är att det är så många av oss som inte orkar eller tycker att det är pinsamt att förhandla om boränta. "Den får ligga som den ligger", tänker man.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, man kan spara många fina slantar på låg ränta.

      Radera
    2. Dom erbjuder även, och tjänar på, rörliga lån ;)

      Radera
  7. Ett till sätt att se på det: Tror bankerna själva att räntan ska upp mycket?

    Nej. Åtminstone inte om man kollar räntan på de olika bidningstiderna.
    Just nu på Swedbank: 3-månader, 1-år, 2-år har alla 2,05 innan rabbat. 3-år 2,04 (den lägsta innan rabbat). Sen går det långsamt uppåt från 4-års 2,30 till 10 års 3,33 innan rabbat.
    En tumregel är att man får mindre rabbat ju längre man binder sig.

    Jag tycker dessa räntor är mer intressanta är riksbankens räntebanor.

    Så som jag ser det så räknar bankerna själva med obefintliga uppgångar de närmaste minst 5 åren. Och de blir själaglada för de som binder sig.

    Men det gäller verkligen att ha koll och ha marginaler. De ekonomiska systemen och modellerna är inte i balans och ingen vet vart vi är på väg. Så det kan ändra sig fort.

    Och en sista sak. Det bubblar i olika bolag just nu. Räntemarginallen är rekord hög för bankerna och utmanarna gör sig redo för att ta en del av den kakan. Storbankerna har med kortsiktig girighet öppnat dörren för en enormt ökad konkurrens. Så spännanade att se vad som händer i framtiden.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bra poäng - precis vad jag menade med att bankens räntor sätts av experter.

      Radera
  8. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  9. Vi erbjuder för närvarande ett flytande låneskema med räntesats på 2% med korrekt giltigt ID.
    Du kan skicka din låneförfrågan för vilken mängd lån du behöver.
    Vi erbjuder lån från $ 5,000.00 USD Min. $ 50,000,000.00 USD Max.
    Vi långfristig kredit från fem (5) till femtio (50) år max.
    Vi ger följande typ av lån: Projektlån, refinansiera lån, företagsinvesteringslån, bil eller fordon Lån, Studentlån, skuldkonsolidering, bostadslån, Personliga lån, rese- och semesterlån, jul och nyårslån.
    Vårt företag behöver också en person som kan vara vår företagsrepresentant i ditt land.
    Kontakta vårt STEVEN WILLIAMS FINANCIAL LOAN FIRM-kontor via e-post: stevenwills0001@gmail.com

    Om du är intresserad av vårt finansiella erbjudande och vill köpa ett lån från oss, kontakta oss och ge oss detaljerna nedan, och det kommer att behövas för att initiera
    lånebeloppet i enlighet därmed.

    Namn: ___________________________
    Namn: ____________________________
    Kön: _______________________________
    Civilstånd: _______________________
    Kontakt Adress: ______________________
    Stad / Postnummer: ________________________
    Land: ______________________________
    Födelsedatum: ________________________
    Belopp som behövs som lån: ________________
    Lånets längd: ________________________
    Månatlig inkomst / årlig inkomst: _________
    Ockupation: ___________________________
    Syftet med lånet: _____________________
    Telefon: ________________________________
    Fax: __________________________________

    I erkännande av dessa detaljer skickas en väl beräknad Villkor inklusive avtalet.

    Tack för ditt stöd!

    Vänliga hälsningar,
    STEVEN WILLIAMS FINANCIAL LOAN FIRM
    E-post: stevenwills0001@gmail.com
    Webbplats: http://stevenwilliamsfinancialloanfirm.webs.com/
    Facebook Sida: Steven Williams
    Twitter: stevenwills0001

    SvaraRadera